Actualités AOUT 2023:
Absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire opposant
L’absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote, imposée par l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, est sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable sans aucune équivoque par rapprochement des actes de l’assemblée.
En application de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée générale précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
En l’espèce, M. et Mme Z, propriétaires d’un lot dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale et, subsidiairement, de l’une des résolutions ne comportant pas, sur le procès-verbal, la mention du nom du copropriétaire ayant voté contre.
La cour d’appel a rejeté leurs demandes tendant tant à l’annulation de l’assemblée générale, que de la résolution évoquée, en retenant que l’absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote était sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable.
En effet, la cour d’appel a constaté que le rapprochement, d’une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d’autre part, des votes émis contre certaines résolutions permettait d’identifier le seul copropriétaire détenteur des 919 voix exprimées contre la résolution.
La Cour de cassation valide la position retenue par la cour d’appel et rejette le pourvoi formé par les propriétaires mécontents.
Action en contestation de décision d’assemblée générale : seul un copropriétaire a qualité pour agir
Une demande en inopposabilité d’une décision prise en assemblée générale s’analyse en une contestation d’une décision d’assemblée générale. Une telle action peut être intentée uniquement par un copropriétaire. La demande d’un locataire en inopposabilité d’une décision d’assemblée générale est par conséquent irrecevable.
Dans cette affaire, un locataire, titulaire d’un bail commercial, exploitait dans un immeuble soumis au statut de la copropriété un fonds de commerce de librairie, le local étant constitué de deux lots formant une boutique en front de rue. Ces deux lots communiquaient avec trois autres lots de la copropriété. Tous les lots étaient reliés entre eux mais un seul s’ouvrait sur un passage auquel le locataire accédait par une porte cochère.
Par une décision du 23 avril 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de fermer, le samedi, cette porte cochère par un digicode.
Le locataire a assigné le syndicat des copropriétaires en inopposabilité de cette décision et en condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre les lieux en l’état antérieur.
Par un arrêt du 21 novembre 2018, la Cour d’appel a déclaré la demande en inopposabilité irrecevable, considérant que la demande du locataire s’analysait comme une action en contestation de la délibération et qu’un locataire n’avait pas qualité pour contester.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation en soutenant que la résolution consistant en une fermeture totale de la porte cochère toute la journée de samedi, interdisant l’accès des lieux à la clientèle de la librairie, produisait des effets contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (art. 9 et 26), ainsi qu’aux termes du règlement de copropriété opposable aux locataires. Selon le demandeur au pourvoi, cette fermeture constituait un trouble illicite à l’exploitation paisible des lieux dont il était fondé à se prévaloir. Le locataire soutenait ainsi contester les effets de cette résolution sur les droits de jouissance du local, et non la résolution elle-même.
Par un arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant qu’en application de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.
En l’espèce, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir considéré que l’action qui tend à faire déclarer inopposable une décision prise en assemblée générale, notamment parce que cette décision procédait d’un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires, doit s’analyser en une contestation de décision d’assemblée générale. Or, le locataire ne peut pas contester une décision prise en assemblée générale, sauf à mettre en œuvre une action oblique.
Sur la remise en l’état antérieur des lieux, la Cour de cassation relève que les trois lots réunis pour constituer un espace unique de vente étaient accessibles par la rue, ces lots bénéficiant de douze mètres linéaires de façade permettant une grande visibilité à la clientèle. Dans la mesure où l’accès principal de la boutique donnait sur la rue, les juges ont estimé que la fermeture de la porte cochère ne perturbait pas l’accès à la clientèle de l’espace de vente et que la décision adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires était compatible avec l’exercice de l’activité commerciale telle qu’autorisée par le règlement de copropriété.
Actualités MARS 2022:
Promesse de vente: Rétractation des acquéreurs par courriel
Un propriétaire consent devant notaire une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement à deux époux qui, dix jours après la notification de cette promesse, font savoir par courriel au notaire qu’ils exercent leur droit de rétractation. Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du même jour et envoyée le lendemain, ils confirment cette rétractation et demandent la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Aux termes de l’article L. 271-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation, l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
La cour d’appel de Paris, pour dire que l’envoi d’un courriel par les époux ne leur a pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation, retient que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’en effet, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception, que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.
L’arrêt est cassé pour défaut de base légale, faute pour la cour d’appel d’avoir recherché, comme il le lui était demandé, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice la date de réception du courriel, ne présente pas des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sources :
Actualités SEPTEMBRE 2021:
Actualités AVRIL 2021
Copropriété à usage exclusif d’habitation : interdiction des locations saisonnières
Le règlement de copropriété d’un immeuble à usage exclusif d’habitation peut exclure l’utilisation des appartements au titre d’une activité commerciale, ce qui interdit les locations saisonnières.
La société A. est propriétaire de lots dans une résidence soumise au statut de la copropriété. Des propriétaires de lots dans la même résidence ont assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence et la société A. en interdiction, faite à cette dernière, de poursuivre dans l’immeuble une activité commerciale de location saisonnière.
COMMENT VOTE-T-ON PAR CORRESPONDANCE?
La loi ELAN réformée par l’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a introduit le vote par correspondance. C’est dans la volonté d’augmenter la participation des assemblées générales que le législateur a mis en place ce nouveau mode de participation.
Le formulaire de vote défini par arrêté a été publié le 02 juillet dernier, rendant ainsi le vote par correspondance effectif.
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que le formulaire de vote doit être joint à la convocation, sous peine d’irrégularité de l’assemblée générale.
I. Le formulaire de vote par correspondance
Défini par l’arrêté du 02 juillet 2020, le formulaire peut être adapté ou complété sans qu’aucune des mentions du modèle ne puisse être supprimée. En d’autres termes, le formulaire doit répondre à des règles définies par l’arrêté.
Ainsi, le formulaire du vote par correspondance doit rappeler l’adresse de la copropriété; la date, le lieu et l’heure de l’assemblée générale.
Il doit également préciser à qui doit être retourné le formulaire du vote c’est-à-dire à l’organisateur de l’assemblée générale (syndic ou président du conseil syndical si c’est lui qui a convoqué l’assemblée générale conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967), ainsi que l’adresse postale et électronique à laquelle le copropriétaire doit renvoyer le formulaire (offrant ainsi une possibilité pour le copropriétaire d’envoyer son formulaire par voie postale ou électronique). Surtout doit être mentionnée la date limite de réception dudit formulaire.
Tous ces éléments doivent être complétés par l’organisateur de l’assemblée générale.
De surcroit, l’organisateur de l’assemblée générale, qui sera généralement le syndic doit remplir le tableau de « l’ordre du jour » de la convocation.
Ainsi, le tableau est divisé en cinq colonnes :
– « identification de l’objet » c’est-à-dire le thème du vote;
– « question à savoir le numéro et/ou l’intitulé de la question », même s’il est préférable d’inscrire les deux;
ainsi que les trois colonnes relatives aux possibilités de votes
– « pour »;
– « contre » ;
– « abstention ».
Le syndic devra bien faire attention à recopier les questions dans l’ordre de la convocation.
Enfin, le syndic ne doit pas oublier de mentionner la possibilité de la passerelle et donc de l’inscrire dans ce tableau en mentionnant une deuxième ligne pour chaque décision pouvant faire l’objet de la passerelle. Le copropriétaire devant voter une deuxième fois à titre préventif.
II. Le vote par correspondance
Si le copropriétaire décide de voter par correspondance, il doit remplir le formulaire pour chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale.
Pour ce faire, il doit cocher la case « pour » ou « contre » ou « abstentionniste » pour chacune des questions qui lui sont soumises. S’il oublie de répondre à l’une des questions, il sera considéré comme défaillant pour ladite question.
Si la résolution est amendée en cours d’assemblée générale, conformément à l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, alors que le copropriétaire a voté favorablement dans son formulaire par correspondance, alors il sera considéré comme étant défaillant.
Son vote ne pourra pas être pris en compte. Sur ce point, nous vous renvoyons à notre article « Un vote par correspondance qui laisse toujours autant de zones d’ombre ».
Par ailleurs, si après l’envoi du formulaire par correspondance, le copropriétaire décide de se présenter à l’assemblée générale ou de déléguer son droit de vote, l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le formulaire du vote par correspondance ne sera pas pris en compte.
Enfin, pour que le vote par correspondance soit pris en compte, l’organisateur de l’assemblée générale doit réceptionner le formulaire trois jours francs avant la date de la réunion.
Il convient d’être vigilant, il s’agit en effet de la réception par l’organisateur et non la date d’envoi. Il faut donc que le copropriétaire prévoie un temps d’acheminement assez large.
En outre, pour le calcul des jours francs, on ne prend pas en compte le jour de l’assemblée générale. Par ailleurs, si le dernier jour franc tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il faut reporter le délai d’un jour.
Ainsi, si l’assemblée générale se tient le lundi, l’organisateur de l’assemblée générale devra le recevoir au plus tard le jeudi précédent la réunion.
Il est néanmoins possible d’envoyer le formulaire par voie électronique au plus tard dans les trois jours francs avant la date de réunion. Néanmoins, le jour de l’envoi est présumé être le jour de réception, ce qui peut faciliter le calcul du délai.
POUVOIR DU SYNDIC DE COPROPRIETE: PAIEMENT D’UNE FACTURE NON AUTORISEE PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-18.585
Le syndic de copropriété ne peut, sans autorisation de l’assemblée générale, payer une facture de dédit pour l’annulation d’une commande non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic reçoit mandat des copropriétaires de gérer la copropriété pour leur compte, suivant les instructions votées par l’assemblée générale. En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Ces pouvoirs sont ainsi largement encadrés, comme le rappelle la Cour de cassation en l’espèce.
Dans cette affaire, une société a assigné le syndicat en paiement de factures incluant une facture de dédit, pour « annulation d’une commande définitive du 26 octobre 2010 ». En réalité, le syndic a annulé une commande qui n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale et la société a émis une facture de dédit portant sur le matériel commandé. Le syndicat des copropriétaires a reproché au syndic d’avoir payé une partie des factures, dont la facture de dédit, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et l’a appelée en garantie.
La cour d’appel a rejeté la demande du syndicat, en retenant que le fait pour le syndic de payer la facture et de récupérer le matériel commandé par la société ne valait pas acceptation de travaux pour lesquels une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires aurait été nécessaire. La cour d’appel a estimé que le syndic n’avait pas outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d’autorisation de l’assemblée générale pour le paiement de la facture.
La Cour de cassation sanctionne la position retenue par la cour d’appel au double visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. La Cour de cassation rappelle que le syndic ne peut, sans autorisation de l’assemblée générale, payer une facture de dédit pour l’annulation d’une commande non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. Estimant que le syndicat des copropriétaires subissait un préjudice, à savoir le paiement d’une facture sur le fondement d’une décision non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, il appartenait au syndic d’en assumer la responsabilité.
Les charges d’ascenseur peuvent-elles être réparties à égalité?
Non, car les charges liées aux services collectifs d’une copropriété, comme celles d’entretien d’un escalier, doivent être réparties selon leur utilité objective pour chacun des copropriétaires. Ce qui interdit de facto, toute division égalitaire, comme l’a confirmé la Cour de Cassation à un propriétaire, profession libérale, vivant et recevant ses clients au premier étage de sa résidence, et qui contestait un règlement de copropriété prévoyant de partager à égalité le coût de maintenance d’un ascenseur s’arrêtant, qui plus est, aux demi-paliers de l’immeuble (3eme ch civ arrêt du 9 mai 2019).
Les juges ont rappelé “qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents”. Par ailleurs, ils ont aussi estimé qu’une nouvelle règle de partage, prévoyant un coefficient d’usage doublé dans le cas de professions libérales, ne pouvait s’appliquer tant que la précédente n’avait pas été annulée.
Copropriété : la nullité du mandat du syndic doit résulter d’une procédure contradictoire
Cass. civ. 3ème, 5 juillet 2018
Le copropriétaire qui sollicite la désignation d’un mandataire provisoire de la copropriété afin de palier la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé doit préalablement engager une procédure contradictoire afin que soit constatée la nullité du mandat du syndic.
Copropriétaire opposant : indépendance des résolutions d’assemblée générale
Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018
Le copropriétaire qui s’est opposé à une résolution lors d’une assemblée générale, mais qui a voté en faveur de certaines résolutions prises consécutivement à cette décision, n’est pas privé de son droit à demander l’annulation de la résolution à laquelle il s’est opposé.
Le droit de préférence du locataire est d’ordre public ; l’offre de vente au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation
Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018
La Cour de cassation vient de juger que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué sont des dispositions d’ordre public de sorte qu’il n’est plus possible d’y déroger.
Prendre congé d’un bail locatif pris avec votre concubin
Si vous avez signé le bail avec votre concubin, vous avez tous les deux les mêmes droits et obligations concernant le logement et le bailleur. Cependant, il faut distinguer si une clause de solidarité entre vous et votre concubin a été insérée dans le bail locatif.
En présence d’une clause de solidarité
Si vous avez signé le bail avant le 27 mars 2014 et qu’il a été reconduit tacitement depuis le 6 août 2015, ou si vous avez signé le bail après le 27 mars 2014, si vous donnez votre congé seul, vous restez redevable du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de votre préavis ou dès la fin de votre préavis si un nouveau locataire arrive avant la fin de ce délai.
Imaginons que vous avez signé votre bail le 1er juillet 2016 et que vous donnez votre congé le 1er juillet 2018. Si votre préavis est de trois mois, il prendra fin le 1er octobre 2018 et vous serez encore tenu de payer le loyer et les charges jusqu’au 1er avril 2019.
Si le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 et qu’il n’est pas en tacite reconduction, vous restez redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail (son échéance).
Attention : un avenant au bail locatif peut supprimer cette clause et ainsi mettre fin à votre solidarité, cependant, vous devez obtenir l’accord du propriétaire.
Si vous êtes amené à payer des sommes dues par votre concubin au propriétaire à cause de la clause de solidarité, vous avez tout à fait le droit d’engager une action en justice contre votre concubin afin d’obtenir le remboursement des sommes que vous avez dues régler pour lui.
Sans clause de solidarité
Si vous quittez le logement dans les règles (c’est-à-dire en donnant le congé dans les règles) alors seul votre concubin reste responsable du paiement des loyers et des charges.
Par contre, vous êtes toujours tenu au paiement pendant le préavis.
Attention : même si vous respectez votre congé, vous ne récupérez pas la moitié du dépôt de garantie puisque le logement est toujours occupé par contre ex-concubin.
Si vous quittez le logement sans donner de congé à votre propriétaire, vous êtes toujours tenu au paiement du loyer.
Si un nouveau locataire est ajouté au bail pendant votre préavis, vous n’êtes plus tenu au paiement du loyer.
Donner un congé commun
Si vous souhaitez tous les deux quitter le logement, vous avez la possibilité de faire une lettre de congé commune avec vos deux noms et vos deux signatures.
Attention : Vous pouvez également faire deux lettres séparées.